Construtoras buscam nova fonte de receita com os bairros planejados

Em vez de simplesmente erguer prédios ou casas, empresas agora desenvolvem bairros inteiros, com todo o desenho urbanístico, os espaços comerciais e até a iluminação pública
A construtora Tecnisa se prepara para lançar ainda neste trimestre o maior empreendimento de sua história: um bairro inteiro, no meio de São Paulo,construído em um terreno de 250 mil metros quadrados. Batizado de Jardim das Perdizes, o complexo terá cerca de 30 torres residenciais e comerciais, um hotel e um parque público, em um projeto com um potencial de vendas de R$ 4 bilhões a R$ 5 bilhões.

Com o Jardim das Perdizes, a Tecnisa estreia no mercado de bairros planejados, que já vem despertando cada vez mais a atenção de incorporadoras e companhias de urbanismo. Empresas como Alphaville, Odebrecht Realizações Imobiliárias e Sobloco já têm empreendimentos neste modelo.

Os bairros planejados são mais do que projetos de incorporação ou loteamentos. São endereços novos nas cidades, que chegam ao mercado com planejamento urbanístico de um bairro inteiro e o desenho de ruas, acessos e iluminação pública desenvolvido por empresas privadas.

O Jardim das Perdizes terá ruas com luzes de LED e fiação enterrada. Todas as torres residenciais, onde vão morar mais de 10 mil pessoas, ficarão em frente a um parque de 50 mil metros quadrados, construído no meio do empreendimento. “Quando pensamos no bairro todo, podemos fazer um projeto melhor do que seria visível em um terreno de rua”, disse o diretor executivo técnico da Tecnisa, Fabio Villas Bôas.

Segundo ele, a Tecnisa entrou neste negócio para aproveitar especificamente a oportunidade que nasceu da compra de um terreno da Telefônica, em 2007. “Os bairros planejados poderiam ser um segmento de negócios na empresa, mas serão oportunidades pontuais. Depende de encontrar bons terrenos”, disse.

Na capital paulista, a missão é difícil. “Tanto que o último projeto do gênero, o City Alto de Pinheiros, foi aprovado há mais de 50 anos”, disse Villas Bôas.

Mas há espaço para bairros planejados na região metropolitana de São Paulo. A Sobloco, que criou nos anos 80 a Riviera de São Lourenço, o bairro planejado de Bertioga (SP), tem seu maior projeto hoje em São Caetano do Sul. O bairro Espaço Cerâmica foi lançado em 2007 em um terreno de 300 mil metros quadrados, onde funcionava uma antiga indústria de refratários, e poderá receber 7 mil moradoras ao longo de dez anos.

Valorização. A complexidade de aprovação de projetos de bairros inteiros é compensada pela oportunidade de ganhos de escala e com a valorização dos endereços. “Apesar da alta de preos de imóveis, as margens das empresas não subiram. Elas precisam de escala para viabilizar ganhos maiores”, disse o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), Claudio Bernardes.

A Odebrecht Realizações Imobiliárias demorou 10 anos para conseguir todas as aprovações para lançar, em 2007, a primeira fase da Reserva do Paiva, um bairro de 5,26 milhões de metros quadrados entre o centro de Recife e o porto de Suape.

A expectativa da empresa é de que cerca de 40 mil pessoas morem no bairro, que será plenamente desenvolvido em 18 fases ao longo de 20 anos e somará um valor geral de vendas (VGV) de R$ 12 bilhões. “Os primeiros imóveis já valem 70% mais do que quando foram lançados. Na medida em que a área é ocupada, o valor do metro quadrado sobe. O preço nas últimas fases de lançamento costuma ser maior”, explica o diretor de incorporação do projeto, Luis Henrique Valverde.

Entorno. A valorização do entorno após o lançamento de um loteamento fez a companhia de urbanismo Alphaville despertar para a oportunidade de desenvolvimento de bairros inteiros. “A inspiração foi o Alphaville de Barueri, lançado nos anos 70. Outros empreendedores aproveitaram para adquirir áreas no entorno do loteamento e ganharam dinheiro com a valorização”, diz o presidente de Alphaville, Marcelo Willer.

Em 2006, a companhia começou a estruturar uma divisão de negócios voltada para o segmento que chamou de “núcleos urbanos”. Essa unidade contempla projetos com área acima de 6 milhões de metros quadrados, pelo menos o triplo do tamanho padrão dos loteamentos de Alphaville (de 1 milhão a 2 milhões de metros quadrados, para áreas fora de São Paulo).

Esses empreendimentos são feitos com parceiros, como incorporadoras e empresas de shoppings, encarregadas de construir e vender torres comerciais, residenciais e outros empreendimentos. A Alphaville é responsável pela estrutura urbana, pelos loteamentos e por delimitar os usos de cada metro do terreno. “A rentabilidade do projeto é maior com os ganhos de escala. O investimento para construir esgoto e acessos é diluído”, explica.

Até agora, a empresa lançou dois projetos do gênero. O maior deles ocupa área de 20 milhões de metros quadrados entre o Distrito Federal e Goiás, e será desenvolvido em um período de 10 a 15 anos. Até 2015, a empresa pretende desenvolver mais três empreendimentos – em São José dos Campos e Taubaté, no interior de São Paulo, e na região metropolitana de Fortaleza.

O advento dos bairros planejados não apenas transforma o panorama urbano das cidades, mas também representa uma nova abordagem no setor imobiliário, onde o foco vai além da simples construção de unidades habitacionais. Esses projetos abrangentes refletem uma tendência em que as empresas do ramo se tornam verdadeiras urbanizadoras, assumindo a responsabilidade pelo desenvolvimento de áreas inteiras, desde o planejamento inicial até a implementação de infraestrutura e serviços.

Ao expandir suas atividades para além da simples construção, as empresas imobiliárias passam a desempenhar um papel fundamental na criação de comunidades sustentáveis e bem planejadas. Esses bairros não são apenas conjuntos de edifícios, mas sim espaços cuidadosamente concebidos, que integram residências, comércios, áreas verdes e equipamentos públicos, visando oferecer qualidade de vida e conveniência aos seus moradores.

Fonte: ESTADÃO